Рынок земли: продать нельзя подождать

Земельная реформа в Украине, по некоторым оценкам, является самой длительной в мире. Но после смены власти в стране ситуация может кардинально измениться. Еще в июне президент Украины Владимир Зеленский допускал, что рынок земли могут запустить с 2020 года.

Затем замглавы Офиса президента Алексей Гончарук в комментарии агентству Bloomberg подтверждал эти планы и признавал, что Банковая проводит консультации со Всемирным банком. Один из острых вопросов – разрешать ли продажу сельхозземель иностранцам или нет.

«Мы ищем наименее болезненную, но наиболее эффективную модель (рынка земли – ред.)» – отмечал чиновник.

Уже в августе (после выборов в Раду) глава государства с еще большей уверенностью озвучивал намерения ЗЕкоманды и анонсировал запуск земельного рынка в 40 млн гектаров со следующего года.

НБН выяснял, какие подводные камни есть у такого поспешного запуска рынка земли и что сулит Украине отмена моратория.

Земельная предыстория

В Украине мораторий на продажу с/х земли действует с 2002 года. В декабре прошлого года Верховная Рада VIII продлила мораторий до 2020 г. В Кабмине после очередной пролонгации предложили пятому президенту Украины Петру Порошенко ветировать тот закон. Но 4 февраля 2019 г. уже экс-глава государства вернул в парламент закон со своим автографом.

Не лишним будет напомнить, что на отмене моратория настаивают главные кредиторы Украины и западные партнеры Киева (например, тот же самый Всемирный банк). Есть упоминание о запуске рынка земли и в меморандуме о сотрудничестве между Украиной и МВФ.

Готово ли общество?

В июле 2019 г. социологическая группа «Рейтинг» провела опрос, в соответствии с которым выяснилось, что почти 70% респондентов проголосовали бы против открытия рынка земли, если бы такой вопрос выносился бы на референдум. В поддержку снятия моратория высказались только 20% опрошенных.

Также социологи выяснили, что в случае если рынок земли откроют, 57% респондентов признались, что поддерживают предоставление разрешений на куплю/продажу земли для фермеров (32% не поддерживают); 23% опрошенных считают, что разрешения должны получить крупные землевладельцы и агрохолдинги (63% не поддерживают эту инициативу), 10% – за выдачу разрешений иностранцам (78% против этого), 5% – за разрешения для олигархов (82% – против). 

Кулуарная позиция аграриев

Источники НБН во фракции “Блок Петра Порошенко” отмечают, что одной из причин, почему за пять последних лет парламентское большинство не смогло продавить снятие моратория, лежит в экономической плоскости. Как ни странно, против продажи с/х земель выступают крупнейшие агрохолдинги страны. Причина – у них в аренде находятся сотни тысяч гектаров. И в случае снятия моратория топовые агропредприятия понесли бы дополнительные крупные траты.

Например, по состоянию на прошлый год земельный банк UkrLandFarming Олега Бахматюка составлял около 570 тыс. га (самый высокий показатель среди всех агрокомпаний страны – ред.). Даже если взять минимальный прогноз по оценке 1 га земли после снятия моратория в 2800 долл., чтобы выкупить всю эту землю понадобится как минимум около 1,6 млрд долл. Очевидно, даже для крупных агрохолдингов такие суммы не вполне посильны без привлечения новых кредитов.

А сегодня агрохолдингам гораздо более выгодно с финансовой точки зрения платить раз в год очень небольшие деньги за аренду номинальным собственникам земли – крестьянам. Более того, иногда селяне и не видят “живых” денег, а получают арендную плату выращенной же агрохолдингами продукцией.

Источники НБН во фракции БПП признают, что голосов в парламенте пока еще нынешнего созыва было достаточно, чтобы мораторий снять, но включилось агролобби, и запуск рынка земли снова «замяли».

Основные «но» при снятии моратория

Экономический эксперт Андрей Новак в комментарии НБН отметил, что введение рынка земли сейчас – это не поспешный шаг, а весьма запоздалая инициатива. И вопрос стоит, каким именно будет этот рынок земли, каким будет законодательная база под него.

«К этому вопросу нельзя подходить, как к черно-белому: нужен рынок земли или нет. Конечно, нужен, но в законодательстве должны быть четко прописаны как минимум три предохранителя, они снимут те опасения, которые существуют перед запуском земельной реформы», – сказал он.

По словам Новака, во-первых, речь идет (по крайней мере на первый период – 5-10 лет) о том, что купить землю с/х назначения смогут только граждане Украины. «Таким образом мы снимаем страхи, что придут иностранцы, особенно россияне, и выкупят все наши земли», – уточнил эксперт.

Во-вторых, следовало бы четко прописать максимальную площадь, которую сможет купить одно физлицо. «Этот вопрос дискуссионный, есть предложения ограничить 5 тыс. га или 10 тыс. га. Однако следует поставить максимальную площадь, и тогда мы снимем опасения, что 5 украинских олигархов скупят все наши земли», – пояснил Новак.

И, в-третьих, острый вопрос – общая площадь сельхозземель, которая вообще может быть в обороте купли/продажи. «Не все 40 млн га должны быть в системе купли/продажи, а только часть. Должны быть неприкасаемыми земли государственного резерва, местного резерва, рекреационные зоны. И все эти территории не должны подпадать под куплю/продажу. Если будут, как минимум, три этих предохранителя, тогда можно говорить о цивилизованном рынке земли. Кроме того, должны четко прописываться технические условия использования земли», – сказал экономист.

Новак подчеркнул, что право собственности на землю не должно означать вседозволенность и коррелироваться с выполнением аграрных требований по использованию земельных ресурсов (без износа, с обязательными работами по повышению качества и т.д.). Поскольку земля это – необычный товар (не авто, не дома, не квартира), «а стратегический национальный ресурс».

«То есть если именно так будет выписано законодательство о рынке земли, это будут абсолютно цивилизованные условия, и этого не следует бояться. При этом запуск рынка земли активизирует работу агросектора страны. Можно будет рассчитывать на масштабные инвестиции, и в итоге это даст толчок для экономического роста (прироста ВВП) страны», – подытожил он.

Какие еще подвохи есть

Сегодня Генпрокуратура и НАБУ продолжают расследовать сотни уголовных производств по дерибану земли в разных уголках страны. Ряд производств дошли уже до судов и находятся на разной процессуальной стадии.

Недавно, по данным ГПУ, только на Киевщине в госсобственность удалось вернуть около 1,6 тыс. га земель стоимость 0,4 млрд грн. Борьба государства за земельный актив продолжается, а в случае снятия моратория могут начаться юридический хаос и новые судебные процессы.

Также много вопросов остается к работе Госгеокадастра. Ведомство начало инвентаризацию с/х земель. По состоянию на первый квартал этого года в земельный кадастр было внесено 80% данных о земли. При этом чиновники обещали полностью завершить процесс инвентаризации за 4 года. В результате на кадастровой карте страны до сих пор есть много белых пятен. И в чьих руках по итогу окажется эта земля – неясно.

Тем временем сторонники снятия моратория обещают открытую прозрачную дискуссию перед запуском рынка земли.

Так, замглавы «Всеукраинской аграрной рады», эксперт налоговой группы «Реанимационного пакета реформ» Михаил Соколов (который, кстати, был включен в список “Слуги народа” на выборах в Раду, но потом сошел с предвыборной гонки – авт.) напомнил о решении ЕСПЧ относительно нарушения прав украинцев из-за моратория на продажу земли.

«Рынок с/х земли мы сможем ввести только один раз, и цена ошибки будет очень высока. Поэтому нам нужно проработанное и взвешенное решение, а его базой может быть только честная дискуссия», – написал он у себя в Фейсбук-аккаунте, призвав пользователей высказываться, как лучше проводить реформу.

Напомним, ранее НБН писал, что политический консультант Сергей Быков (входит в десятку авторитетных политэкспертов страны) раскритиковал поспешность власти по проведению земельной реформы.

«Вероятно, команда президента все еще не полностью проанализировала риски отмены моратория. Я не говорю даже о преступности такого решения по отношению к нашей стране и нашим детям. Я надеюсь, что такие заявления продиктованы незнанием, а не преступным умыслом», – сетовал он, подозревая некоторых советников главы государства в некомпетентности.

Дмитрий Дубенский